Crédit immobilier : les taux repartent à la hausse cet automne
Après plusieurs mois de stabilité, emprunter coûte de nouveau un peu plus cher. La remontée des taux obligataires commence à se voir dans les barèmes bancaires, mais les banques continuent de prêter. Elles négocient simplement moins.
Les taux en septembre 2026
Après un mois d’août plutôt stable, les barèmes de septembre augmentent de 0,10 à 0,20 point selon les établissements. Les dossiers négociés en août montraient déjà la tendance, surtout sur les durées longues : environ +0,13 point sur 20 ans et +0,10 point sur 25 ans par rapport à juillet, contre +0,07 point sur 15 ans.
| Durée | Taux moyen | Meilleurs dossiers |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 à 3,43 % | autour de 3,00 % |
| 20 ans | 3,50 à 3,54 % | autour de 3,10 % |
| 25 ans | 3,60 à 3,61 % | autour de 3,25 % |
La hausse la plus marquée touche les prêts sur 20 et 25 ans, ceux qu’utilisent la majorité des ménages et des primo-accédants.
Pourquoi les taux remontent
Le premier facteur est le coût d’emprunt de l’État. L’OAT à 10 ans avait brièvement franchi les 4 % en mai puis en juillet. Elle reste au-dessus de ce seuil depuis la mi-août, un niveau inédit depuis 2009. Les banques n’alignent pas leurs barèmes au jour le jour sur ce taux. Mais quand leur refinancement coûte plus cher, leur marge de manœuvre finit par se réduire.
L’inflation pèse aussi : elle est remontée à 2,4 % en août, après 2,1 % en juillet et 1,8 % en juin. Le contexte international y contribue. Les tensions entre l’Iran et les États-Unis maintiennent le baril de Brent autour de 90 dollars, contre environ 68 il y a un an. En France, les débats sur le budget 2027 et le lancement de la campagne présidentielle peuvent ajouter de la volatilité sur les marchés.
La Banque centrale européenne avait relevé ses taux en juin, puis fait une pause en juillet. Elle se réunissait de nouveau le 10 septembre. Avant cette échéance, ses taux directeurs étaient de 2,25 % pour la facilité de dépôt, 2,40 % pour les opérations principales de refinancement et 2,65 % pour la facilité de prêt marginal. Sa décision compte, mais elle ne fixe pas à elle seule les taux immobiliers : les banques regardent surtout ce que leur coûte l’argent à moyen et long terme.
Un marché plus sélectif, pas un retour à 2023
La situation n’a rien à voir avec 2023 : le crédit ne se ferme pas. Pendant plusieurs mois, les banques ont absorbé une partie de la hausse des marchés pour tenir leurs objectifs commerciaux. Elles commencent maintenant à réduire les remises accordées aux bons dossiers.
D’habitude, septembre est un mois d’offres agressives, car les banques cherchent à boucler leurs objectifs de l’année. Cette fois, elles relèvent leurs taux, mais bien moins que les taux d’État : elles ne veulent pas casser la dynamique du marché.
Conséquence : l’écart entre un excellent dossier et un dossier simplement correct devrait se creuser dans les mois à venir. Un taux moyen à 4 % d’ici la fin de l’année devient plausible. Il s’appliquerait toutefois au marché dans son ensemble avant de concerner tous les emprunteurs.
Ce que ça change concrètement
L’impact reste modeste. Pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,4 % à 3,5 % augmente la mensualité d’environ 10 €, de 1 150 € à 1 160 € hors assurance. C’est à garder en tête avant de renoncer à un projet.
Exemples à 3,54 % sur 20 ans, hors assurance :
| Montant emprunté | Mensualité | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 150 000 € | 873 € | 59 520 € |
| 200 000 € | 1 164 € | 79 360 € |
| 250 000 € | 1 455 € | 99 200 € |
| 300 000 € | 1 746 € | 119 040 € |
Faut-il se dépêcher ?
Pas besoin de se précipiter, mais pas d’intérêt à attendre non plus. Le scénario le plus probable est une hausse graduelle au dernier trimestre, si l’inflation et les taux obligataires restent orientés à la hausse. Le marché reste fragile, donc les banques devraient ajuster leurs barèmes par petites touches plutôt que brutalement.
Un dossier bouclé maintenant sera financé aux conditions actuelles. Un dossier qui traîne jusqu’en novembre risque de coûter quelques dixièmes de point de plus, et donc un peu de capacité d’emprunt. Depuis deux ans, beaucoup d’emprunteurs attendaient de meilleures conditions : cette stratégie devient difficile à défendre.
Deux échéances donneront le ton de l’automne :
- la révision du taux d’usure au 1er octobre, qui pourrait augmenter si la tendance se confirme ;
- l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi Relance et Décentralisation du Logement, adopté par le Sénat le 8 juillet.
Les leviers pour obtenir un meilleur taux
Toutes les banques n’ont pas relevé leurs barèmes, et elles ne visent pas la même clientèle. Certaines favorisent les jeunes emprunteurs, d’autres les revenus élevés ou les logements bien classés au DPE. Pour un même dossier, l’écart peut atteindre 0,8 point d’une banque à l’autre : comparer les offres reste indispensable.
Les primo-accédants restent particulièrement recherchés :
- le Prêt Primo Jeunes à 0 % de la Caisse d’Épargne ;
- l’offre Booster Mon 1er Toit du Crédit Agricole, valable jusqu’au 15 octobre 2026 ;
- de nombreux prêts complémentaires entre 0 et 2 %, cumulables avec le PTZ. Ils peuvent réduire d’environ 24 000 € le coût total d’un emprunt de 300 000 €.
Les profils CSP+ trouvent encore des conditions intéressantes chez BNP ou au CCF, même si une hausse d’environ 0,10 point y est attendue.
Des écarts selon les régions
Sur 25 ans, les meilleurs taux négociés restent nettement sous les barèmes standards, avec des différences sensibles d’une région à l’autre.
| Région | Meilleurs taux | Taux barèmes |
|---|---|---|
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3,29 % | 3,56 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | 3,23 % | 3,50 % |
| Bretagne | 3,25 % | 3,55 % |
| Centre-Val de Loire | 3,15 % | 3,50 % |
| Corse | 3,40 % | 3,76 % |
| Grand Est | 3,35 % | 3,70 % |
| Hauts-de-France | 3,15 % | 3,52 % |
| Île-de-France | 3,12 % | 3,49 % |
| Normandie | 3,15 % | 3,50 % |
| Nouvelle-Aquitaine | 3,20 % | 3,59 % |
| Occitanie | 3,40 % | 3,60 % |
| Pays de la Loire | 3,12 % | 3,52 % |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 3,40 % | 3,70 % |
Taux fixes sur 25 ans constatés en septembre 2026, pour des emprunteurs seuls avec 80 000 à 120 000 € de revenus annuels.
Le 25 ans reste la norme
La hausse des taux ne change pas les habitudes : plus des trois quarts des dossiers financés le sont sur 25 ans.
| Période | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2023 | 6,4 % | 21,0 % | 72,6 % |
| 2024 | 7,2 % | 19,6 % | 73,1 % |
| 2025 | 5,5 % | 17,8 % | 76,7 % |
| Janvier – août 2026 | 5,5 % | 17,8 % | 76,7 % |
Données issues de plus de 15 000 dossiers financés.